投資マンションをお持ちの方へ

不動産投資の仕組み


不動産投資とは、マンションやアパートを購入し人に貸して家賃収入(インカムゲイン)を得たり、売却する事で得られる利益(キャピタルゲイン)など、大きく分けて2つのメリットに期待して始める方が増えております。
バブル期は土地神話(不動産は必ず値上がりする)があり短期的な運用が主流でしたが、近年は毎月安定して入ってくる家賃収入に期待する長期的な運用に移り変わっているのです。

実際には、建物一棟全部を運用するわけではなくマンションの一室の運用になり、購入資金としてはローンを利用して取り組むケースが多く、毎月の家賃収入でほとんどを返済できてしまうため、簡単に始めることができるのです。
また、預貯金の超低金利・株価の低迷・将来の年金不安が多い中、『不動産は【実物資産】なので安心だ!』という声が多く、日々の価格変動に左右されることも少ないですし、毎月安定した収入が得られるので「ミドルリスク・ミドルリターン」や「ローリスク・ミドルリターン」など、堅実な運用として認識されてきております。

弊社では、オーナー様とサブリースという契約形態を取らせて頂き、お客様が安心して不動産投資が行えるよう仕組みづくりを行っております。

サブリースとは


サブリースはオーナー様が不動産管理会社などに管理を委託し、管理会社に部屋を借り上げてもらう仕組みのことで、単純に家賃保証と呼ばれることもあります。
管理会社が不動産を通常の賃料相場よりも少し安く借り上げ、管理会社は通常の賃料で客付けをします。
差額が管理会社の利益となり、家賃保証率は一般的には物件相場により異なります。

サブリース契約では、物件のオーナーは一般消費者と直接賃貸借契約を結ばずに、管理会社と転貸借契約を行うので、契約が続く限りは空室や滞納などを気にする必要が無くなります。

メリットリスク

メリット

  1. 生命保険効果 — 団体信用生命保険の活用により、万が一の際にローンを完済する事が可能です。ローンを完済することで、不動産物件はオーナー様の純資産になりますので、売却することでキャッシュを生命保険にするオーナー様が多いです。
  2. 年金対策 — 将来的にローン完済後は、毎月の収支がローン金額分上乗せになります。その金額により、年金対策の一貫として利用することが出来ます。
  3. 節税効果 − 確定申告をすることで、損益通算が可能になり、税金の還付軽減を享受することが可能です。
  4. 運用効果 − 毎月の収支を返済に回したり、ローン完済後の収支を2件目返済に回すことで高効率な運用が可能です。
  5. 相続税対策 − 相続の際、賃貸用に購入したマンションは時価計算の現金や株式と違い、評価額(概ね時価の80%で評価されます)で決まります。また賃貸中であれば更に軽減措置が取られるため、相続対策としても有効な運用方法といえます。
  6. ペイオフ対策 − 平成17年4月より、銀行の貯金額が元本1,000万円とその利息分のみの保護になった事で多くの金額を保有している人は今までのようにただ預けておけば良いと言うわけでは無くなったのです。現在都心のマンションであれば利回り4%〜5%見込む事が出来るので、分散資産として注目されているわけです。
  7. インフレ対策 − インフレになった場合、現金や預貯金等は貨幣価値が目減りする可能性が高いのですが、マンションの場合は、物価の上昇と共に不動産価格や賃料も上がっていき、資産価値が大幅に下落することは考えにくいことから、マンション投資はインフレに強いと言われているのです。

リスク

  1. 空室リスク – 弊社ではサブリース契約により、お客様のリスクを最低限に軽減しております。サブリース契約ができるような優良物件を弊社がきちんと選定する事により、契約を持続することができます。
  2. 金利上昇リスク – 現在、超低金利での借入が可能となっており、購入者にとってはとても有利な環境ともいえます。今後、金利が上がる可能性はありますが、購入者が返せなくなるような急激な金利上昇は考えられにくく、また繰り上げ返済をすることで返済期間を短くすることができるので、金利上昇リスクを低減できます。
  3. 地震リスク – 東日本大震災でも、地震が原因で倒壊した物件はありません。これは各業者、学会が発表しております。また、地震自体よりも、地震が原因で液状化や津波を懸念する必要があり、弊社取り扱い物件は液状化や津波リスクの少ないエリアをご提供しております。

オーナーズ倶楽部


弊社では、オーナー様には「オーナーズ倶楽部 4you」に入会して頂いております。
入会費、年会費等は一切かからず、入会退会は御ご自由にしていただけます。
オーナーズ倶楽部では、お客様に下記のような多くのアフターサービスをご提供しております。

  • 弊社保養所である高層マンションでのお客様懇親会
  • 金融知識勉強会
  • 不動産投資の知識提供
  • 購入後のお問い合わせ
  • 売却希望時のフォローアップ
  • 各種ご紹介キャンペーン等

よくあるご質問

質問 回答
どんな人が購入しているのでしょうか? 一般のサラリーマンやOL、公務員の方々が、老後の年金対策や生命保険の代わり、かつ、安定した利回り商品としてマンション経営を始めています。バブル期とは違って高額納税者がキャピタルゲイン目的で購入することはほとんどなくなりました。
マンション投資を始めるためには、自己資金はどれくらいかかるのでしょうか? 金融機関の評価査定額や諸費用によって物件ごとに異なります。初期費用やランニングコストは当社ライフプランナーがご予算に応じた無理ない資金計画をご提案させて頂きますので、ぜひご確認ください。概ね70円〜100万円となります。
そもそも、不動産投資については良いイメージを持てないのですが。 不動産投資に限らず投資商品全般的に初めは誰もが不安を抱くかと思います。
メリットは勿論のこと変動要素(リスク)もしっかり理解して頂ければ解消できるはずです。当社ホームページでも初めてお話を聞かれる方々へ丁寧にご説明しておりますのでご確認ください。
不動産の立地、地域による特性はどんなものがありますか? 東京を中心とした都市部であれば、一定の需要供給が見込まれるため、比較的中期にわたる安定収益が見込みやすいという利点があげられますが、一方で、購入価格は高くなります。
また、地方や郊外の物件は、周辺環境の需要と供給のバランスの変化が起こり易く、安定性に欠ける点があります。
サブリースとは何ですか。 保証家賃契約のことをいいます。
オーナー様から管理会社等専門業者が一括して借り上げ、賃貸経営を行うシステムです。
オーナー様は、空室のリスクや、管理の煩わしさ等を回避でき安定的な賃料収入が見込めます。
すでに自宅ローンを組んでいますが、マンション投資用にまたローンを組めるのでしょうか? マンション投資のローンご利用を希望される方については、現在のご自身の収入および借入(自宅ローン含む)の内容、さらに対象となる購入予定の投資物件の内容により、提携金融機関が審査を行ったうえで判断されます。したがって、自宅ローンを組まれたとしても、その後マンション投資物件購入のためのローンを新たに組むことができないということにはならないのです。
会社が倒産したらどうなるのでしょうか? 購入した会社(販売会社)が倒産してもマンションは購入者(オーナー)の物であり、一切関係ありません。また、管理会社が倒産しても、同業他社の同じシステムを利用すれば良いということになります。オーナー様は購入した家主なのですから当然入居者から直接家賃の支払いを受けることも出来ます。